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Arrendamientos

¿Qué es el arrendamiento?

El arrendamiento es un contrato bilateral en el cual una de las partes, denominada arrendadora, conviene a ceder temporalmente la posesión, el uso o goce de una cosa (obra o servicio) a cambio de un precio a la otra parte, denominada arrendataria, que está de acuerdo a aceptar esta cesión por tiempo determinado y pagar el precio establecido como contraprestación de esta.

La parte arrendadora en el arrendamiento de cosas, será, en la mayoría de los casos, el propietario de la cosa, pero también puede serlo el usufructuario, supuesto en que la duración del arrendamiento se verá limitada a la duración del usufructo, incluso un arrendatario puede ser arrendador si al convenir el arrendamiento quedó facultad para subarrendar, en este caso se lo denominará subarrendador.

El arrendamiento de obra o servicio

Dentro del arrendamiento de cosas, los más importantes son los de inmuebles, entre los cuales tenemos que distinguir los de fincas urbanas y los de fincas rústicas, que son los que tienen una regulación especial y específica en nuestro ordenamiento jurídico.

Otros arrendamientos

Arrendamiento de cosas

Dentro del arrendamiento de cosas, los más importantes son los de inmuebles, entre los cuales tenemos que distinguir los de fincas urbanas y los de fincas rústicas, que son los que tienen una regulación especial y específica en nuestro ordenamiento jurídico.

Arrendamiento de fincas

El arrendamiento de fincas urbanas se encuentra regulado a nivel estatal por la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, y distingue los arrendamientos de vivienda de los cuales son para uso diferente de vivienda, anteriormente denominados de local de negocio, siente estos últimos muy similares a los arrendamientos de industria, si bien estos no se encuentran regulados por esta ley especial de arrendamientos sino por el Código Civil y no de manera específica.

El arrendamiento de fincas rusticas se encuentra regulado, en el ámbito estatal, por la Ley de Arrendamientos Rústicos 49/2003, de 26 de noviembre (modificada por la Ley 26/2005), y, en Cataluña se regula por su propio Código Civil dentro del epígrafe “arrendamientos de cultivo” que incluye, el arrendamiento rústico, la aparcería y la masovería.

Arrendamiento financiero

Otra clase de arrendamiento, sin una regulación especial, es el arrendamiento financiero o leasing, muy usado en la realidad comercial actual, y una mención especial merece también el contrato de aparcamiento de vehículos regulado por la Ley 40/2002, de 14 de noviembre que establece el régimen jurídico aplicable en los aparcamientos en los cuales una persona cede, como actividad mercantil, un espacio en un local o recinto del cual es titular para el estacionamiento de vehículos de motor, con los deberes de vigilancia y custodia durante el tiempo de ocupación, a cambio de un precio determinado en función del tiempo real de prestación del servicio.

Recuerda

Aunque no todos los arrendamientos anteriormente referidos tengan que realizarse necesariamente por escrito, sí que es aconsejable que todos y cada uno de ellos se haga por escrito, como es muy aconsejable también que se cuente con el oportuno asesoramiento dada la complejidad y especialidad que presenta cada uno de los arrendamientos con que nos podemos encontrar según el expuesto.

FAQs

La primera acción que tenemos que plantearnos es la acción penal, una denuncia ante la policía será el primer paso, después examinaremos si la ocupación se ha producido con violencia o intimidación, o si está autorizada de alguna manera tal ocupación. Si existe alguna duda sobre la viabilidad de la acción penal, mejor es acudir a la vía civil, ejercitando una acción de desahucio con la especialidad establecida en el Artículo 250.1.4.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, sobre la tutela sumaria de la tenencia o la posesión, en este caso, de la vivienda ocupada, solicitante desde un inicio que se realice la entrega inmediata de la misma al demandante y que se fije directamente fecha para el lanzamiento (procedimiento conocido como desahucio exprés contra ocupas).

La cuota de participación determina y concreta la participación que corresponde a los elementos privativos sobre la propiedad de los elementos comunes, y sirve para distribuir los gastos comunitarios entre los miembros de la comunidad, excepto pacto en contrario, lo cual significa que la Junta de Propietarios puede acordar cómo será el criterio a seguir en su Comunidad para distribuir los gastos comunitarios entre sus partícipes, pero solo en el supuesto de que este acuerdo se haya tomado en Junta General, de manera exprés y con la mayoría legalmente exigible, en caso contrario, es decir, sino existe este acuerdo exprés y los gastos comunitarios se reparten, por ejemplo, en partes iguales porque así se hace desde siempre, cualquier miembro de la comunidad puede exigir que su aportación se calcule de acuerdo con la cuota de participación en los elementos comunes que tenga asignada su propiedad.

De acuerdo con el expresamente establecido a tal efecto en el Artículo 623-27 del Código Civil de Cataluña, el arrendatario de una finca rústica tiene el derecho de tanteo y retracto en caso de alienación onerosa, dación en pago o aportación a sociedad por el propietario, excepto en si la alienación se efectúa a favor del copropietario de la finca o de su cónyuge, conviviente en pareja estable, ascendientes, descendentes o parientes consanguíneos o por adopción hasta el segundo grado, de forma que al establecerse esta única excepción en la regulación que de estos derechos de adquisición preferente hace actualmente actual en el Código Civil de Cataluña, podemos afirmar que los derechos de adquisición preferente del arrendatario de una finca rústica tiene prioridad ante los derechos de adquisición preferente del colindante.

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