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Arrendamientos

¿Qué es el arrendamiento?

El arrendamiento es un contrato en el cual una de las partes, denominada arrendadora, conviene a ceder temporalmente la posesión, el uso o goce de una cosa (obra o servicio) o un inmueble, a cambio de un precio, a la otra parte, denominada arrendataria, que está de acuerdo a aceptar esta cesión por un tiempo determinado y a pagar el precio establecido como contraprestación de la cesión de su uso.

La parte arrendadora en el arrendamiento de cosas, será, en la mayoría de los casos, el propietario de la cosa, pero también puede serlo un usufructuario, supuesto en que la duración del arrendamiento se verá limitada a la duración del usufructo.

Incluso un arrendatario puede ser arrendador si al convenir el arrendamiento quedó facultado para subarrendar; en este caso se le denominará subarrendador.

Arrendamiento de cosas

Dentro del arrendamiento de cosas, los más importantes son los de inmuebles, entre los cuales tenemos que distinguir los de fincas urbanas y los de fincas rústicas, que tienen cada uno de ellos una regulación especial y específica en nuestro ordenamiento jurídico.

Arrendamiento de fincas

El arrendamiento de fincas urbanas se encuentra regulado a nivel estatal por la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, y distingue los arrendamientos de vivienda de los de uso diferente de vivienda, anteriormente denominados de local de negocio. Éstos últimos son muy similares a los arrendamientos de industria, si bien no se encuentran regulados por esta ley especial de arrendamientos sino por el Código Civil.

El contrato de arrendamiento de fincas rusticas se encuentra regulado, en el ámbito estatal, por la Ley de Arrendamientos Rústicos 49/2003, de 26 de noviembre (modificada por la Ley 26/2005). En Cataluña se regula por su propio Código Civil dentro del epígrafe “arrendamientos de cultivo” que incluye, el arrendamiento rústico, la aparcería y la denominada  masovería.

Arrendamiento financiero

Otra clase de arrendamiento, sin una regulación especial, es el arrendamiento financiero o leasing, muy usado en la realidad comercial actual. Una mención especial merece también el contrato de aparcamiento de vehículos regulado por la Ley 40/2002, de 14 de noviembre que establece el régimen jurídico aplicable a los aparcamientos en los cuales una persona cede temporalmente, como actividad mercantil, un espacio en un local o recinto del cual es titular para el estacionamiento de vehículos de motor, con los deberes de vigilancia y custodia durante el tiempo de ocupación, a cambio de un precio determinado en función del tiempo real de prestación del servicio.

Recuerda

Los arrendamientos es aconsejable que se realicen mediante contrato escrito, como es muy aconsejable también que se cuente con el oportuno asesoramiento dada la complejidad y especialidad que presenta cada uno de los arrendamientos existentes que hemos detallado.

FAQs

La primera actuación a plantearnos es la acción penal. Una denuncia ante la policía sería el primer paso. Después examinaremos si la ocupación se ha producido con violencia o intimidación, o si está autorizada por algún título. Si existe alguna duda sobre la viabilidad de la acción penal, debe acudirse a la vía civil, ejercitando una acción de desahucio con la especialidad establecida en el Artículo 250.1.4.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, sobre la tenencia o la posesión ilegal de la vivienda oKupada, solicitando desde un inicio que se realice la entrega inmediata de la vivienda al demandante y que se fije directamente fecha para el lanzamiento (procedimiento conocido como desahucio exprés contra okupas).

La cuota de participación de este copropietario determina y concreta la contribución que corresponde sobre los elementos comunes en función de las cuotas de participación en los mismos, y sirve para distribuir los gastos comunitarios entre los miembros de la comunidad. 

La Junta de Propietarios puede acordar cómo será el criterio a seguir en la Comunidad para distribuir los gastos comunitarios entre sus partícipes, en el supuesto de que este acuerdo se haya tomado en Junta General, de manera expresa y con la mayoría legalmente exigible. 

Si no existe este acuerdo expreso y los gastos comunitarios se reparten a partes iguales entre todos los copropietarios. Cualquier miembro de la comunidad puede exigir que su aportación se calcule de acuerdo con la cuota de participación en los elementos comunes que tenga asignada su propiedad.

De acuerdo con lo expresamente establecido a tal efecto en el Artículo 623-27 del Código Civil de Cataluña, el arrendatario de una finca rústica tiene el derecho de tanteo y retracto en caso de venta, dación en pago o aportación a una sociedad por el propietario, excepto si la transmisión se efectúa a favor del copropietario de la finca o de su cónyuge, conviviente en pareja estable, ascendientes, descendentes o parientes consanguíneos o por adopción hasta el segundo grado. Esta es la única excepción en la regulación de los derechos de adquisición preferente hace actualmente el Código Civil de Cataluña.

Finalmente, hay que destacar que las preferencias de adquisición del arrendatario de una finca rústica tiene prioridad ante los derechos de adquisición preferente del propietario de otra finca rústica colindante.

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